Холбооны бага орлоготой орон сууцны татварын зээлийн хөтөлбөр 1987 оноос хойш боломжийн түрээс бүхий орон сууц бүхий бага орлоготой түрээслэгчдийг хангах зорилгоор амжилттай ажиллаж байна. Хэрэв та татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй орон сууц хайж байгаа бол өргөдөл гаргахаас өмнө мэдэж байх ёстой зүйлүүд байна.
Холбооны бага орлоготой орон сууцны татварын зээлийн хөтөлбөрийн талаар нийтлэг асуудаг асуултуудын хариулт энд байна.
А: Татварын зээлийн хөтөлбөр гэж юу вэ?
А: Татварын зээлийн хөтөлбөр нь "холбооны бага орлоготой орон сууцны татварын зээлийн хөтөлбөр" буюу энгийн LIHTC гэж нэрлэгддэг нь 1987 оноос эхлэн хэрэгжиж буй орон сууцны хөтөлбөр юм. ХУИС-ийн хэрэгжүүлдэг орон сууцны ихэнх хөтөлбөрүүдээс ялгаатай нь Зээлийн хөтөлбөрийг IRS-ээр дамжуулан улсын хэмжээнд орон сууцны санхүүжилтийн агентлагуудтай хамтран зохицуулдаг. Хөтөлбөрт оролцож байгаа түрээслэгчид түрээсийн орлогоороо бага орлоготой түрээслэгчдээс түрээслүүлэх түрээсийн хөлсөө түрээслэхэд зориулж 10 жилийн хугацаанд татварын кредитээ татвараас чөлөөлдөг.
Q: Би татварын кредит авах уу?
Х: Үгүй. Оролцогчийн өмчлөгчид барилга байгууламжаа хямд байлгахын тулд үнэ цэнэтэй татварын кредит олж авдаг учраас татварын кредит хөтөлбөр нэрээ авдаг. Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгчийн хувьд, таны хүлээн авсан тэтгэмж нь таны орлого хүртэх боломжтой гэж үзвэл хязгаарлагдмал түрээсийн хэлбэрээр ирдэг.
А: Өрхийн орлогын нэг хэсэг нь тоологдож байна уу?
Хэрвээ та тэтгэвэрт гарах эсвэл бусад анютидтай бол өрхийн орлогын нэг хэсэг байдлаар ямар нэгэн байдлаар тооцоолох хэрэгтэй болно. Танай анютитай хэрхэн харьцах вэ? (Эсвэл та татварын орлогын бага орлоготой орон сууцны түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа мөнгө төлөх ёстой бол) нь таны тэнцвэрийг буцаан авах эрхтэй эсэхээс шалтгаална. Анюти, хэрэв та аль хэдийн төлбөр хүлээн авсан бол.
Хэрэв та аль хэдийн төлбөр авдаг болсон бол, эзэн нь таны зуучлалын тэнцлийг авах эрхтэй эсэхээ асууна. Хэрэв та энэ эрхээ эдэлж байгаа бол эзэн нь таны анютиг хөрөнгийг хөрөнгөтэй харьцах ёстой.
Мөн та анютитийн төлбөрийг хүлээн авснаасаа хойш нэг удаа бэлэн мөнгөөр төлж чадахгүй. Хэрэв ийм нөхцөл байдалд байвал таны тогтмол төлбөрийг таны эзний орлого гэж үзэх болно.
Таны эзэн тэнцэлийг буцааж авах эрхтэй эсэх (шийтгэлийг үнэлэх байсан ч) эсэхийг шалгахын тулд танай түрээслэгчийн зүгээс шаардах эсэх, ирэх жилийн хугацаанд анютиаци өсөх төлөвтэй байгаа эсэх, ямар ч даатгагдах эсвэл эрт буцаах торгуулийн хураамж , таны анютигийн бүх үлдэгдэлийг хасах байсан бол хэрэглэх татвар, татварын торгууль.
А: Итгэлцлийн хувьд өрхийн орлогын нэг хэсэг гэж тооцдог уу?
А: Итгэлцлийг өрхийн орлогын нэг хэсэг гэж тооцдог. Таны эзэмшдэг гэдэгт итгэх эзэн хэрхэн яаж хандах ёстойг (эсвэл татварын хөнгөлөлт эд хөрөнгөд бага орлоготой орон сууцны түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа та байгуулж болох юм) таны дансанд үндсэн захирагч руу нэвтрэх эсэхээс хамаарна дансны орлого.
А: Орлого гэж тооцогддог уу?
A: Үгүй. Активыг өөрөө орлогод тооцдоггүй боловч хөрөнгө оруулагч нь орлогоо тодорхойлохдоо ямар нэгэн орлого олдог орлогыг тооцдог. ... Дэлгэрэнгүй
А: Түрээслэгчид орлогоо баталгаажуулдаг уу?
Тийм : Тийм. Хэрэв та татварын орлогын үл хөдлөх хөрөнгөөс бага орлоготой орон сууц авахаар өргөдөл гаргах гэж байгаа бол түрээслүүлэгч эсвэл өмчний менежер нь орлого ба хөрөнгийг нягтлан шалгах шаардлагатай гэж үздэг. Татварын кредит хөтөлбөр нь хичнээн их ач холбогдол өгдөг тул баталгаажуулахыг шаарддаг. Дэлгэрэнгүй
А: Миний түрээс яаж тооцогддог вэ?
Х: Орон сууцанд байрлах унтлагын тоо дээр үндэслэн түрээсийг тооцоолж, оршин сууж буй хүмүүсийн бодит тоо биш. Орон байр бүрт 1.5 оршин суугч тус тусдаа амьдардаг (эсвэл нэг ажилтан, студи тохиолдолд) түрээслүүлэгчээ тооцоолох ёстой.
Жишээ нь, хоёр унтлагын өрөөтэй байрны түрээсийг орон сууцанд гурван хүн (1.5 x 2 унтлагын өрөө) дээр үндэслэнэ.
Татварын хөнгөлөлттэй түрээс нь мөн адил хөнгөлөлтийг багтаадаг.
Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн бага орлоготой хэсгийг төлөхөд шаардагдах хамгийн их түрээсийн төлбөр нь талбайн дундаж нийт орлогын 30% (ихэвчлэн 50% эсвэл 60%) байна.
А: Өрхийн гишүүдийн тоо нь хамрагдах боломжтой эсэх?
Тийм : Тийм. Танай өрхийн хэн нэг нь та татварын орлогын бага орлоготой хэсгийг шалгаж болох эсэх дээр нөлөөлдөг. Өрхийн хэмжээн дээр үндэслэсэн таны өрхийн орлогын тодорхой хувь хэмжээ (AMGI) -аас бага орлоготой байх ёстой. Негее талаас, татварын хенгелелт нь орон сууцанд байгаа хумуусийн бодит тоонд тулгуурладаггуй.
Q: Би тусгай түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах хэрэгтэй юу?
Үгүй. Үгүй. Татварын хөтөлбөр нь түрээслүүлэгчид тусгай түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах зорилгоор газар эзэмшихийг шаарддаггүй. Гэхдээ та татварын кредит хөтөлбөртэй холбоотой нэг эсвэл хоёр заалт бүхий түрээсийн нэмэлтийг олж болно. Жишээлбэл, танай орон сууц эзэмшигчтэй хамтран жил бүр орлогоо баталгаажуулж, орлогоо баталгаажуулахыг шаардах заалтыг та хүлээж магадгүй юм. Хэрэв та эзэн эрхээ тодорхойлохыг хүсвэл хуурамч эсвэл дутуу орлогын мэдээллийг мэдсэн тохиолдолд эзэн тань хэл мэдэж болно таны түрээсийг зогсоох үндэслэл байж болно.
А: Би сарын туршид түрээслүүлэх боломжтой юу?
Х: Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгөд байр түрээслүүлэхдээ хамгийн багадаа зургаан сарын хугацаатай байх ёстой (хэдийгээр хэд хэдэн үл хамаарах зүйл байгаа боловч). Үүний дараа та болон танай түрээслэгч сараар сар бүр шинэчлэх боломжтой болно.
А: Байшин дахь зах зээлийн түвшинд түрээслэгчид байх уу?
А: Тэнд байж болох юм. Ихэнх татварын зээлийн шинж чанарууд нь бага орлоготой орон сууц, зарим зах зээлийн орон сууцтай.
Асуулт: Хэрэв зах зээлд эзлэх байр суурьтай түрээслэгч бол би бага орлоготой байх уу?
Үгүй ээ. Зах зээлийн үнэ цэнэ, бага орлоготой орон сууцыг тусгаарлахгүй байхыг түрээсийн газрууд шаарддаг бөгөөд танай татварын кредитээс хэн ч та тэдэнд хэлэхгүй бол хэр зэрэг хөлс төлдөг болохыг мэдэхгүй.
А: Миний өнгөрсөн жил хийсэн зүйл дээр үндэслэн орлого маань тодорхойлогдсон уу?
Үгүй. Үгүй. Энэ нь ирээдүйд жилийнхээ орлогыг "жил бүр" хайж олоход тодорхойлогдоно. Жишээ нь, хэрэв та ажилдаа сард $ 3,000 олдог бол энэ орлого нь 36,000 $ (12 сар x $ 3,000) гэж тооцогдох бөгөөд тэр нь танай орон сууцанд шилжсэний дараа сар бүр өсгөх эсвэл ажлын байраа алдах магадлалтай байсан ч гэсэн.
А: Газар шоронгууд ажил эрхлэлтийн бус орлогыг хэрхэн тооцдог вэ?
А: Хөдөлмөр эрхлэлтийн орлогыг өрхийн орлогын нэг хэсэг болгон оруулсан байх ёстой. Орлогоо тогтвортой, тогтмол бус эсэх.
Ихэнхдээ татварын зээлийн хөтөлбөрт хамрагддаг газар тариаланчид түрээслэгчийн одоогийн нөхцөл байдлыг орлогоо "жилийн" болгон ашиглах ёстой бөгөөд энэ нь дараагийн 12 сарын хугацаанд хөлсөлөгчөөс олох орлогыг оруулах гэсэн үг юм. эсвэл доод
А: Гэр бүл салалтын асуудал эсвэл хамтарсан хөрөнгө намайг хасах уу?
Үгүй : Үгүй. Гэрээ цуцлах эсвэл хамтарсан хөрөнгөтэй байх нь ирээдүйн түрээслэгчийг хасна.
Гэр бүл цуцласны дараа орлогын нөхцөл байдал тань үл зөвшөөрөх, гэр бүл цуцлах эсвэл хамтарсан хөрөнгөтэй байх нь татварын хөнгөлөлтийг өргөдөл гаргагчаас өргөдөл гаргахаас татгалзах үндэслэл болохгүй, эсвэл өргөдөл гаргагч нь орлогоо хүртэх эрхгүй гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үздэг.
А: Миний орлого дээр тулгуурласан түрээс үү?
A: Үгүй. Орон сууцны бусад хөтөлбөрүүдээс ялгаатай нь татварын хөнгөлөлт нь таны мужийн эсвэл бусад орон нутгийн дундаж орлогод тулгуурладаг. Энэ дундажыг "талбайн дундаж нийт орлого" (AMGI) гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь жил бүр HUD шинэчлэгддэг. Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгөд бага орлоготой орон сууцыг сонгох шалгуурыг тодорхойлоход таны бодит орлого чухал юм. Гэхдээ таны төлөх түрээс нь таны орлого дээр суурилдаггүй.
Асуулт: Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгөөс хэт их орлого олж байгаа бол би бусдад төлбөр тооцоо хийх эрхгүй юу?
А: Үгүй. Хэдийгээр татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн орлого нь орлогын шалгуурыг хангахын тулд ижил дүрмийг баримтлах ёстой боловч татварын нэг төрлийн зээлийн хувьд хэт их орлого олж болох боловч бусдын төлөө эрхлэх боломжтой гэж үздэг. Жишээлбэл, та орлогынхоо 55% -ийг олох боломжтой. Орлогын хязгаараас 50% -иас хэтрэхгүй орлого олдог түрээслэгч нь таныг эсэргүүцэх боловч 60% -ийг ашиглана гэсэн шинж чанар таныг зөвшөөрөх болно. Мөн орлогын хязгаар нь муж улсуудаас хамаарч өөр өөр байдаг тул хэрвээ та нэг үл хөдлөх хөрөнгөөс арай хэт их орлого олдог бол өөр өөр хязгаарлалт хэрэглэдэг өөр нэг өмчлөлд амжилтанд хүрч болно.
Асуулт: Надад орсны дараа орлого маань өсөх юм бол би албадан нүүлгэх боломжтой юу?
Х: Орлого хэтрүүлсний улмаас албадан нүүлгэх талаар санаа зовох хэрэггүй. Хэрэв таны орлогын хэмжээ талбайн нийт орлогын 140% (AMGI) хүртэл өсөх юм бол ямар ч асуудал байхгүй. Хэрвээ таны орлогыг энэ түвшнээс дээш гарвал барилга байгууламж нь бүх татварын кредитийг хангасан эсэхийг баталгаажуулахын тулд түрээслэгчийг шаардаж болно.
Хамгийн хэцүү нөхцөлд таны эзэн орон сууцыг зах зээлийн үнээр өөрчилж болох бөгөөд таны хязгаарлагдмал түрээсийн ашиг тусыг алдах болно. Гэсэн хэдий ч, хэрэв орлого чинь ийм өндөр байвал та бага орлоготой, зах зээлийн хүүгийн төлбөрийг төлөх чадвартай байх ёстой. Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгчид зөвхөн төр эсвэл орон нутгийн хуулиар тодорхойлогдох "сайн шалтгаан" -ыг л зөвхөн түрээслүүлэгчээс зайлуулж чадна. Энэ нь мөн таны түрээсийг шинэ шалтгаанаар шинэчлэхгүй байж болно гэсэн үг биш.
А: Орлого өөрчлөгдөх бүрт би нөхөн төлбөр авах шаардлагатай байна уу?
А: Аз болоход, үгүй. Татварын кредит хөтөлбөр нь "завсарлага авах" гэсэн үг биш бөгөөд энэ нь та ажлын байраа солих, өсгөх, хөрөнгө худалдаж авах эсвэл зарах гэсэн үг юм. Хэрэв та орлогоо тооцоолж дахин баталгаажуулах шаардлагагүй болно. Та түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах жилийн ойд зориулж жилдээ нэг удаа орлогоаа баталгаажуулахын тулд менежменттэй уулзах хэрэгтэй.
А: Оюутны хувьд би татварын зээлийн хөрөнгөнд амьдрах уу?
А: Ерөнхийдөө бол гэрт байгаа бүх хүмүүс бүтэн цагаар суралцдаг бол татварын хөнгөлөлт эдлэх боломжтой. Тэгэхээр хэрэв та бүтэн цагийн сургуульд сурдаг нэг өрөөнд хамт амьдардаг оюутан бол та сайн байна уу? Хэрэв танай өрхийн бүх гишүүд бүтэн цагаар сургуульд ордог бол удирдлагаас асуухгүй байхыг хүс.
А: Татварын зээлийн шинж чанар нь ялгаварлан гадуурхалтын хуультай нийцэх ёстой юу?
Тийм : Тийм. Татварын зээлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь уламжлалт үл хөдлөх хөрөнгийн адил шударга орон сууцны хуулиудад хамаардаг. Түүнчлэн, ХЭХ, Төрийн сангийн газар, Хууль зүйн яам (ХЗДХ) -ын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу IRS нь орон сууцны шударга орон сууцны зөрчлийн талаар хялбархан мэдэж, үүнийг татварын хөндлөнгийн хууль зөрчсөн үндэслэл болгон ашиглаж болно. Энэ нь татварын хөнгөлөлттэй өмчийн газрыг эзэмшихийг хэлэх нь таны эсрэг ялгаварлан гадуурхахгүй байх шалтгаан болж байна гэсэн үг юм.
А: Түрээслэгч, хэтийн төлөв нь хөтөлбөрийн шаардлагуудын талаар илүү мэдээлэл авах боломжтой юу?
Х: Түрээслэгч ба хэтийн төлөв нь татварын орлогын дүрмийн орлогын талаархи асуултуудтай байдаг. Энд байнга асуудаг асуултуудын хариултаас гадна та амьдарч буй татварынхаа хөтөлбөрийг удирддаг орон сууцны санхүүжилтийн агентлагаас өгсөн төрийн тусгай асуултуудыг авч болно. Улсын төрийн санхүүгийн байгууллагуудын жагсаалтыг харах .